Remate Judicial
¿Qué es un remate judicial?
Es la venta forzada de bienes que hace el juez en nombre y representación legal del deudor.
¿Por qué se producen los remates judiciales?
Se producen cuando una persona debe dinero y no paga voluntariamente, en ese caso el acreedor (a quien le deben) concurre al tribunal para lograr el pago de manera forzada y ello se produce mediante el embargo de bienes y la posterior venta forzada de los mismos en pública subasta al mejor postor y con el dinero de la venta se hace pago al acreedor.
¿Cómo puedo saber si hay algún bien raíz de mi interés que se vaya a rematar?
La primera base de datos que tenemos para esta información se encuentra en el listado de causas que publica el Poder Judicial, donde aparecen los inmuebles que se rematan, este listado se puede ver en el link https://oficinajudicialvirtual.pjud.cl/indexN.php# ingresando con su clave única, y dirigiéndose a la pestaña “Remates-Ver Remates”; allí pueden ver los remates que se van a realizar en un tiempo determinado en cualquier tribunal del país. No obstante esta herramienta sólo otorga una pista de la información que se requiere pues en realidad es el listado de remates programados lo que no indica necesariamente que se realizará, pues como se explicará en el párrafo siguiente, para que se lleve a cabo un remate se deben cumplir con ciertas formalidades de publicidad que de no cumplirse, implica que el remate no se efectúe.
La segunda base de datos más certera se encuentra en los diarios de circulación regional de la comuna donde está ubicado el inmueble, pues allí se deben publicar a lo menos con 15 días de anticipación (cuando van por primera vez a remate), el primero de las 4 publicaciones que se deben realizar, y allí se señalan datos como la causa donde se rematará, la propiedad a rematar, la fecha y el mínimo de puja.
¿Por qué invertir en bienes raíces?
- En momentos de crisis e incertidumbres de mercados, el mejor refugio son los bienes raíces.
- Son el activo de inversión de mayor índice de estabilidad y seguridad.
- Su valor es siempre creciente, del orden del 5% anual de plusvalía.
- En Chile existe un déficit de viviendas de 730.000 unidades.
¿Es una buena alternativa para invertir en el negocio de las propiedades en remates?
Si sabes cómo hacerlo o te asesoras con expertos como https://jpconsultoriasjuridicas.cl/asesoria-en-compra-y-venta-de-bienes-raices/ este método te puede reportar grandes ventajas, la principal es acceder a un bien raíz a un precio mucho más bajo que el de mercado, lo que en el fondo se traduce en más rentabilidad de la inversión.
¿Qué debo hacer si estoy interesado en comprar un bien raíz mediante este método?
Primero que todo lo que debes hacer es asesorarse con expertos o personas con experiencia y con cocimiento técnicos adecuados en este negocio como nuestra firma experta https://jpconsultoriasjuridicas.cl/asesoria-en-compra-y-venta-de-bienes-raices/ pues para recomendar a un cliente comprar una bien raíz de interés se debe estar a un porcentaje muy elevado de seguridad, y para ello hacemos un examen técnico jurídico, es decir, que no tenga vicios en el proceso que puedan hacer perder una fracción de la inversión o estancarla; junto con un examen comercial, es decir que sea buen negocio de inversión de acuerdo a los intereses del cliente.
¿Qué beneficios económicos reporta este tipo de negocios para los inversionistas?
Los beneficios económicos van usualmente desde el 30% al 100% del total de la inversión en casos de compras en remates para vender. Existen casos excepcionales donde los beneficios económicos superan este porcentaje hasta el 500% o 1000%. En general los mejores casos para invertir son los que superan los $60.000.000 esto se da por el perfil de personas que invierten allí, pues las pujas de menos de $30.000.000 concurren inversionistas tipo “lobos solitarios”, (son los que concurren con la intención simplemente de comprar más barato que en el mercado y a veces ni siquiera compran con la intención de revender o hacer un negocio) junto con los inversionistas con experiencia en este negocio y con harta espalda financiera, lo anterior implica mayor competencia y por ende que el precio final de puja sube, haciendo a la larga menos rentable el negocio pues el valor final de venta en remate se acerca al precio de mercado. En cambio los remates sobre los $60.000.000 de puja concurren en general sólo inversionistas con intención de retorno elevado, sobre el 50% de inversión, se debe tener mayor espalda económica, hay menos competencia y si mi intención de retorno es menor a 50% de utilidad puedo apostar a un precio de puja más alta que la competencia. Ejemplo de la situación anterior, si me intereso por una casa cuyo mínimo de la subasta es de $40.000.000 y avalúo que el precio de mercado es de $90.000.000, para obtener un 50% de utilidad no puedo pagar más de $60.000.000, ese es mi techo; en el mismo ejercicio si una persona calcula el mismo precio de mercado, pero apuesta a ganar un 100% de la inversión, este no pagará más de $45.000.000 en la subasta y por ende como mi techo es mayor, tengo más opción de quedarme con el inmueble.
¿Puedo pedir un crédito hipotecario para comprar un bien raíz en remate?
Esa pregunta es muy común entre los interesados en este tipo de negocios, y la respuesta es a priori negativa pues para participar requieres contar con dinero disponible en poco tiempo: presentar una garantía que normalmente es del 10% del mínimo de las posturas, la que se deja en el tribunal mediante vale vista o depósito en la cuenta corriente del tribunal, luego de ello una vez que te adjudicas el inmueble tienes normalmente 3 días para pagar el saldo del precio, en consecuencia no te da el tiempo tramitar un crédito hipotecario. Escribí a priori porque existe una posibilidad de contar con apalancamiento bancario para entrar a estos negocios, ejemplo: Si yo tengo una casa de mi propiedad sin gravámenes que vale $80.000.000 que además la rento por $400.000 mensuales, tengo ingresos mensuales sobre $1.500.000, un banco podría prestarme dinero mediante un crédito hipotecario de libre disposición por un monto de $50.000.000, dejando en garantía ese inmueble y con ese dinero ingresar a este tipo de negocios haciendo crecer el negocio mediante estas inversiones de una manera exponencial.
¿Cuáles son los porcentaje de riesgos de estos negocios?
Los porcentajes de riesgos de los clientes que contratan nuestros servicios son mínimos, y en la práctica se anulan con el examen de factibilidad que realizamos en el equipo de https://jpconsultoriasjuridicas.cl/asesoria-en-compra-y-venta-de-bienes-raices/. Estadísticamente 1 de cada 20 casos de remates los demandados reclaman la nulidad de esos y 1 de cada 10 que reclamaron los ganan, e incluso en estos casos el cliente jamás podría llegar a perder más allá del 7% de lo invertido de acuerdo a las políticas de riesgos y reembolsos de la empresa.
¿Cuáles son las políticas de reembolsos de JP Consultorías Jurídicas?.
En los improbables casos de fracaso de una inversión, el cliente sólo paga los gastos operacionales que corresponden gastos bancarios por vale vistas, gastos notariales, conservatorios y receptoriales del proceso, junto a 15 UF por servicios profesionales de la empresa en el servicio prestado.
¿Cuáles son las desventajas de estas inversiones?
La principal desventaja radica en los tiempos de demora entre que se paga el precio de la inversión y el momento en que se produce el retorno de la misma, los que son mínimo de 6 meses y usualmente llegan al año.
Hay veces en que ciertos inmuebles que se compran vienen con deudas que el nuevo dueño debe pagar, y estas sólo se pueden saber una vez que se ha adjudicado el bien raíz e inscrito a su nombre, como las deudas por gastos comunes, o por servicios básicos.
Otro problema que se da algunas veces es que los antiguos dueños antes de irse cuando están enterados del estado del juicio, desmantelan las casas o departamentos y ello implica un costo para el nuevo dueño. Para evitar esto nuestro equipo utiliza la técnica de apenas se pueda, desalojarlos con fuerza pública para que no tengan margen de hacer destrozos, es muy cruda la estrategia, pero hay veces en que no queda de otra.
¿Por qué confiar en JP Consultorías Jurídicas?
- Por ser la única empresa en Chile que presta este servicio.
- Porque está a cargo de un equipo profesional de primer nivel y con experiencia en la materia.
- Porque este es un sub proyecto parte de uno más grande que se relacionan entre sí, el que incluye entre otros la consultoría a otros abogados en un tema que guarda estrecha relación con la seguridad de este tipo de negocios, esto es las asesorías en nulidades procesales, subproyecto en el cual el ojo clínico para detectar irregularidades constituye una ventaja incomparable en este tema.
- Nosotros invertimos en este mismo tipo de negocios, por lo que sabemos los pro y contras del negocio, por lo que cada caso que se le propone y sugiere al cliente participar en la puja es analizado y visado como si fuese un caso propio.
Ante cualquier necesidad al respecto contáctenos al email contacto@jpconsultoriasjuridicas.cl o al whatsapp +56947803261.
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